7.22 부동산 뉴스

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전세민 보증금 미반환 리스크 노출… "수요자 감소할 것"

21일 하나금융연구소가 전일 발표한 '전세제도 변화에 따른 시장 영향 가능성 점검' 보고서에 따르면 현재 국내 전세 제도는 임차인의 주거비를 절약하고 임대인에게 투자금을 조달해줄 수 있다는 장점을 지니고 있으나 임차인 입장에서는 신용도가 높지 않은 개인에게 별도의 안전장치 없이 돈을 지급하는 것이기에 미상환 리스크에 노출될 가능성이 높은 것으로 드러났다./사진=뉴시스
현재 국내 전세 제도는 임차인이 신용도가 부족한 개인에게 보증금을 대여해주는 방식을 취하고 있어 원금을 잃을 수 있는 가능성이 작지 않다는 지적이 제기됐다. 집값 상승과 하락에 따라 역전세 위험도 큰 상황에서 지난해 하반기부터 조직적 전세사기 사건이 급증함에 따라 정부가 대응책을 내놓은 가운데, 전세제도의 추가 개편 여부는 정해지지 않았으나 만일 제도가 바뀌게 되면 그 범위와 방향이 전세거래 수요와 대출에 영향을 미칠 것이라는 예상이 나온다.

21일 하나금융경영연구소는 '전세제도 변화에 따른 시장 영향 가능성 점검' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다. 전세는 주택임차의 대가로 임차인이 임대인에게 보증금을 지급하는 계약이다. 해외 국가에도 유사한 제도가 있으나 보증금 규모가 크고 주택 시장에서 널리 활용된다는 점이 국내 전세의 특징이다.

임대인은 전세 보증금을 이용해 금융기관 대출 이상으로 투자금을 조달할 수 있고 임차인은 전세를 통해 월세보다 주거비를 절약할 수 있다. 지난해 4분기 기준 자가에 사는 사람이 한 달에 주거비로 쓰는 비용이 14만9000원일 때 전세는 18만원, 월세는 48만7000원에 달하는 것으로 조사됐다.

임차인은 신용도가 낮은 개인에게 전세 보증금을 지급하면서 보증금 미상환 리스크에 노출된다. 전세 보증금의 특성 상 반환 담보나 사용 통제가 취약해 시장 하락기에 보증금 손실이 발생하곤 한다. 상업용부동산에서는 임대 목적물에 근저당 등을 설정하거나 보증금 계좌에 질권을 설정하는 반면 주택 임대차에서는 전입신고나 확정일자로 우선변제권만 부여한다.

손정락 하나금융경영연구소 연구위원은 "일반 개인인 주택 임대인은 신용도가 낮고 보증금 레버리지가 높아 미상환 리스크가 큰 편"이라며 "전세 제도는 가격 변동기 아파트 시장의 역전세나 연립주택 시장의 보증금 손실 등 문제로 이어질 수 있다"고 설명했다.

통계청 가계동향조사에 따르면 2019년 기준 전국 전세 가구는 총 325가구로 전체 주거 형태의 15%를 차지했으며 주택 거래에서는 40%에 해당하는 것으로 나타났다. 전세 보증금은 900조원을 상회하며 금융권 주택담보대출 규모에 육박했다.

전세 가구의 66%가 서울, 경기를 중심으로 한 수도권에 위치하는 것으로 드러

 

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전세민 보증금 미반환 리스크 노출…

 

부동산 업·다운 계약, 취득가의 최고 10% 과태료

국토교통부가 입법 예고한 '부동산거래신고법 하위법령 개정안'에 따르면 앞으로 부동산 실거래가를 거짓으로 신고하는 ‘업·다운계약’을 하면 취득가액의 최대 10%에 이르는 과태료를 부과하게 됩니다. 이러한 변경된 법은 10월 19일부터 시행될 예정입니다.

다운계약은 실제 거래가격보다 낮게, 업계약은 높게 신고하는 계약으로, 주로 시세 조작, 대출한도 상향, 탈세가 목적입니다. 기존에는 실제 거래가격과 신고가격 차액이 실제 거래가격의 10% 미만인 경우 취득가액의 2%를, 10% 이상 ~ 20% 미만인 경우 취득가액의 4%, 20% 이상인 경우 취득가액의 5%를 과태료로 부과하던 것을, '과태료가 너무 낮다'는 지적을 받아들여 과태료 구간이 3단계로 추가되었습니다.

이제 거래가격과 신고가 차액이 30~40% 미만이면 취득가액의 7%, 40~50% 미만이면 취득가액의 9%, 50% 이상인 경우 취득가액의 10%를 과태료로 부과하게 됩니다. 예를 들어, 10억원에 거래한 집을 5억원으로 신고한 경우 과태료가 5000만원에서 1억원으로 올라가게 됩니다.

또한, 개정안에는 토지거래허가구역에서 '핀셋 규제'가 가능하도록 되어있습니다. 토지거래허가구역 지정권자가 투기 우려가 높은 허가 대상자, 허가 대상 용도·지목 등을 특정해 구역을 지정할 수 있도록 했습니다.

또한, 국방 목적상 외국인 토지거래허가 대상 지역이 국군 및 주한미군 기지·시설과 공항·항만·전력 등 국가 중요시설로 확대되었습니다. 이전에는 군사시설보호구역과 대통령령으로 정하는 국방 목적상 필요한 섬 지역만 토지거래허가 대상이었습니다.

이로써, 원희룡 국토부 장관은 "이번 개정을 통해 투기는 엄중히 대응하되 투기와 관련 없는 국민은 규제에서 제외될 것"이라고 말했습니다.

 

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부동산 업·다운 계약, 취득가의 최고 10% 과태료

 

경매 시장도 양극화… 강남 ‘웃돈’ 노·도·강 ‘유찰’

 

부동산 경매시장에서 서울 내 인기 지역으로만 수요가 집중되는 쏠림 현상이 심화하고 있는 것으로 보고됩니다. 최근 아파트 경매시장도 부동산 경기 회복세를 보이고 있지만, 아직은 전반적인 경매시장의 회복은 이르다는 지적이 있습니다.

지지옥션에 따르면 6월 전국 아파트 경매 건수는 2135건 중 703건이 낙찰되었습니다. 낙찰가율은 78.0%로 올해 들어 가장 큰 상승폭을 기록하였으며, 서울 지역의 경우 낙찰가율은 80.9%로 두 달 연속 80%대를 기록하였습니다. 그러나 서울 내에서도 지역별로 쏠림 현상이 두드러지고 있으며, 강남권에는 수요가 집중되는 반면 강북권은 응찰자가 거의 나타나지 않아 유찰이 반복되고 있습니다.

예를 들어, 강남구 대치동 은마아파트의 경우 낙찰가가 26억5288만원으로 같은 평형의 다른 매물보다 약 2억원 이상 높게 낙찰된 사례가 있습니다. 하지만 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽 지역은 낙찰률이 16.6%로 매우 낮아, 입찰자를 찾지 못하는 상황이 발생하고 있습니다.

지지옥션 선임연구원은 "서울 전체의 낙찰가율은 80%대까지 올라갔지만 강남권에만 수요가 몰리면서 평균 낙찰률은 여전히 30%를 밑돌고 있다"며, "강남권 아파트의 가치 상승에 대한 기대감이 작용한 영향으로, 하반기에도 비슷한 추세는 이어질 것"이라고 전망하고 있습니다.

 

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경매 시장도 양극화… 강남 ‘웃돈’ 노·도·강 ‘유찰’